Las dos grandes ciudades lideran la recuperación del mercado residencial español, con crecimientos de dos dígitos. Como novedad, los pisos se encarecen ahora más en la capital de España que en la Ciudad Condal, que ha perdido fuelle en los últimos meses a causa del desafío independentista. En todo caso, la vivienda sigue siendo un 20,3% más cara en la ciudad catalana que en Madrid. Todos los distritos de ambas localidades han salido ya de números rojos.

 

Además de Madrid y Barcelona, que se analizan a continuación, en las páginas siguientes se desglosan los datos inmobiliarios de Valencia, Sevilla y Zaragoza, en base a las últimas valoraciones de la tasadora Tinsa para cada uno de los distritos de estas capitales. ¿Por qué se hace necesario bajar a tanto nivel de detalle? Porque el mercado residencial es en realidad una suma de submercados. A la hora de comprar una vivienda, las medias aritméticas no son una herramienta definitiva, sino sólo una referencia para calibrar la tendencia que están marcando los precios.

Ahora es un momento de franca revalorización. El valor medio de los pisos vuelve a subir en términ

os generales (un 4,2% a cierre de 2017, según Tinsa), aunque de forma asimétrica. En las dos grandes ciudades el encarecimiento ha sido más que notable. Madrid se apuntó una revalorización del 17,1%, y Barcelona, del 14,8%.

De esta forma, la capital de España supera a la Ciudad Condal, que hasta ahora era la que tiraba del carro, con crecimientos interanuales superiores, incluso, al 20%. Pero el procés ha lastrado el mercado residencial barcelonés. En el último trimestre del año pasado, el valor medio de la vivienda se abarató un 1,7% con respecto al trimestre anterior en Barcelona, mientras que el de Madrid se encareció un 4,5%, según la tasadora.

El distrito de Salamanca es el más caro de las grandes urbes (4.466 euros por metro cuadrado).El abaratamiento en el precio de los pisos que se produjo en Barcelona durante el cuarto trimestre hapropiciado que San Sebastián haya superado de nuevo a la capital catalana como la capital con la vivienda más cara de España. De esta forma, el precio del metro cuadrado en la ciudad donostiarra asciende a los 3.231 euros, 102 más que los 3.129 euros de Barcelona.

En todo caso, la vivienda sigue siendo un 20,3% más cara en la capital catalana que en Madrid (2.601 euros por metro cuadrado). Esta enorme diferencia entre ambas ciudades tiene una explicación sencilla. Además de que en Barcelona los precios han subido más en los últimos años, la capital catalana tiene una densidad mayor que Madrid, lo que afecta a la oferta y a la demanda, ya que hay una mayor concentración y, además, apenas se construye. De ahí que la Ciudad Condal, que influye en gran cantidad de núcleos urbanos colindantes, haya venido liderando el crecimiento del sector residencial desde 2014, año en que comenzaron a cuajar los primeros brotes verdes inmobiliarios en las grandes urbes y en los alrededores de Marbella. Es por ello que los expertos consideran que, si se constituye un Gobierno estable en Cataluña que abandone la unilateralidad, el precio de los pisos seguirá claramente al alza en Barcelona.

Todos los distritos de Madrid y Barcelona han salido de números rojos, pero la vivienda crece en unos más que en otros. El que experimenta una mayor revalorización en la Ciudad Condal es el de Sants-Montjuïc (+26,5%), seguido de Sant Martí (+24%). La vivienda se encareció en ellos más que en cualquier distrito de cualquier gran ciudad. Les siguen Nou Barris (+18%), Ciutat Vella (+14%) y Eixample (+13,9%). Por el contrario, los que están experimentando una menor pujanza son Les Corts, que se ha estancado (+0,2%) y Sarrià-Sant Gervasi (+9,4%).

En Madrid, el mascarón de proa de la recuperación es el distrito Centro (+21,1% interanual), aupado por el enorme interés que está generando entre los inversores que buscan comprar una casa para luego ponerla en alquiler y obtener así una rentabilidad. Le siguen en la lista los distritos de Retiro y Salamanca (+17,6%, ambos), Latina 1.904 (+17%), Carabanchel (+16,2%) y Arganzuela (+15,6%). En el lado opuesto se sitúan San Blas (+5,3%), Ciudad Lineal (+6,9%), Puente de Vallecas (+7,4%) y Barajas (+7,8%).

Los expertos pronostican que el precio subirá más del 10% en 2018 en las grandes ciudades

El madrileño distrito de Salamanca (4.466 euros por metro cuadrado) se sitúa como el más caro de las grandes capitales de España, por delante del barcelonés Sarrià Sant-Gervasi (4.261). También El Eixample (3.849) es superado por los distritos madrileños de Chamberí y Centro, donde el valor medio rebasa los 4.000 euros por metro cuadrado, y por Chamartín (3.976).

Estos datos demuestran que las zonas prime se están recuperando mejor que el resto, en términos generales. Son localizaciones céntricas, bien comunicadas, con una demanda muy solvente, que ofrecen alta rentabilidad y con una actividad comercial importante. En ellas, tanto quienes compran para vivir de forma habitual como los inversores que buscan poner los pisos en alquiler tienen una mayor expectativa de revalorización que en el resto de zonas, de ahí que la demanda haya aumentado con fuerza.

Por ello los expertos opinan que los precios van a seguir subiendo en estas áreas consolidadas en 2018. El panel de expertos consultados por este diario pronostica una subida de precios levemente superior al 5% a nivel agregado, con incrementos incluso superiores al 10% en las grandes ciudades y en las zonas más consolidadas y turísticas de la costa. Esta revalorización se producirá en un contexto de gran dinamismo del mercado, en el que las compraventas crecerán por encima del 10%, superándose el umbral de las 500.000, gracias a que la vivienda de obra nueva recobrará protagonismo, tras una década de atonía. Esta misma semana el INE ha confirmado que en 2017 se vendieron 464.423 pisos, el récord desde 2008.

“En 2018 asistiremos a un mayor protagonismo de la vivienda nueva como consecuencia de la vuelta del interés por la compra de vivienda, lo que se traducirá en un mayor número de operaciones y de precios”, vaticina Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa. Gracias a este impulso, “todo parece indicar que en 2018 ya sí superaremos las 500.000 operaciones de compraventa”, añade.

Por último, hay que destacar que el precio del alquiler también seguirá al alza, por la incidencia de los inversores que compran pisos para rentabilizarlos en el mercado del arriendo. Las zonas más consolidadas de Madrid y Barcelona ofrecen rentabilidades muy elevadas, superiores al 4% por alquiler, y mayores que el 20% si se les suma la revalorización esperada.